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2012年中国房地产市场将现八大趋势

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摘要:2012年中国房地产市场将现八大趋势
即将过去的2011年,中国房地产表面看似波澜不惊:调控持续趋紧,可业界却很淡定,尽管成交大跌,房价依然坚挺;实则暗流涌动,地方政府消极执行甚至松绑调控,利益群体所豢养的专家奔走呼号,开发商以售楼处被砸破产相胁;中央高层则持续收紧调控,下调房价上升到国家意志。那么,即将到来的2012年,中国房地产市场将会出现哪些趋势呢?笔者观点如下:

一、针对房地产的宏观调控政策将表现为:打击投机、促进供应、引导需求。中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展;而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长姜伟新表示,明年将支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出,2012年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策,并将力促地方政府执行。

二、房地产市场格局将出现显着变化:保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。12月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调,保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房,帮助困难群众以低成本改善住房条件,是收入再分配的一种有效形式,有利于缩小收入差距,促进社会和谐稳定。同时,保障房建设是宏观调控的重大举措,有利于扩大内需,支撑城镇化发展,促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定,特别是在当前严峻的国际经济形势下,要成功应对复杂局面,明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求,扎实有效地推进住房保障工作,发挥好其对投资和消费的较强拉动作用,为经济增长提供重要动力。

2012年中国房地产市场将现八大趋势吴其伦即将过去的2011年,中国房地产表面看似波澜不惊:调控持续趋紧,可业界却很淡定,尽管成交大跌,房价依然坚挺;实则暗流涌动,地方政府消极执行甚至松绑调控,利益群体所豢养的专家奔走呼号,开发商以售楼处被砸破产相胁;中央高层则持续收紧调控,下调房价上升到国家意志。那么,即将到来的2012年,中国房地产市场将会出现哪些趋势呢?笔者观点如下:一、针对房地产的宏观调控政策将表现为:打击投机、促进供应、引导需求。中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展;而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长姜伟新表示,明年将支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出,2012年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策,并将力促地方政府执行。二、房地产市场格局将出现显着变化:保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。12月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调,保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房,帮助困难群众以低成本改善住房条件,是收入再分配的一种有效形式,有利于缩小收入差距,促进社会和谐稳定。同时,保障房建设是宏观调控的重大举措,有利于扩大内需,支撑城镇化发展,促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定,特别是在当前严峻的国际经济形势下,要成功应对复杂局面,明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求,扎实有效地推进住房保障工作,发挥好其对投资和消费的较强拉动作用,为经济增长提供重要动力。从数量上看,2012年新开工保障房700万套,加上2010年与2011年结转下来的在建保障房,达到将近2000万套。可以看出,中国大房地产格局渐趋形成,即以保障房为主、中低商品房为次,高端商品房为辅。保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。三、市场成交

从数量上看,2012年新开工保障房700万套,加上2010年与2011年结转下来的在建保障房,达到将近2000万套。可以看出,中国大房地产格局渐趋形成,即以保障房为主、中低商品房为次,高端商品房为辅。保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。

三、市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势。中经会议明确定调,令开发商彻底抛却幻想,他们必将从期盼政府松绑调控的幻梦中清醒过来,降价是其唯一选择。当然,由于开发商的清醒程度不同、遇到的资金压力状况不同、决策团队人员构成不同等因素,开发商尚不会在近期大幅让利。在房价没有出现足够降幅时,消费者观望是必然的,市场成交也将陷于低迷。而随着开发商资金压力的加大,决策团队的思想统一,其做出大幅降价决策的可能性将加大。这样,才大幅让利的刺激下,消费者尤其是首次购房者将入市,市场成交将出现一定程度的攀升。故此,2012年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。

目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程,每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价,与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见,在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下,2012年中国房产行业整合将加剧,部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域,当然,也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。与此同时,随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧,产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在2012年,中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。八、房地产领域人才流动加快:中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。今年下半年,在政府调控的大环境下,受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响,各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。2012年,中小房地产公司人员流动频繁,部分低端人才甚至面临失业窘境;而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。故此,2012年,房地产领域人才流动将加快,具体表现为:中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。

四、土地供应将出现分化:中低商品房土地供应量增加、价格下跌,高端商品房供应减少、价格上涨。从近来召开的中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会议精神我们都可以看出,加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。可以想见,各地中低商品房用地的供应量将大幅增加,而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌,不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少,由于高端住宅有其特定消费群体,其价格将狠坚挺,故高端住宅的土地供应价格也将上涨,并且,这样的趋势将持续相当长的时间。

五、商品房价格将首次出现全国普降。今年下半年,尤其是10月份以后,在万科、保利、金地等大开发商的带动下,一线城市房价出现明显下跌,二三线城市房价滞涨,县级城市房价涨幅放缓。进入2012年,在延续调控影响下,商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散,预计6月份将出现全国普降的局面。

六、市场各方将逐步确立理性心态。前几年,开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重,正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂,房价持续疯涨。而在2012年,市场各方将逐步确立理性心态,即开发商抛却暴利思维,消费者确立理性房屋消费观,地方政府抛却土地财政思维。

目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程,每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价,与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见,在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下,2012年中国房产行业整合将加剧,部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域,当然,也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。与此同时,随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧,产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在2012年,中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。八、房地产领域人才流动加快:中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。今年下半年,在政府调控的大环境下,受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响,各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。2012年,中小房地产公司人员流动频繁,部分低端人才甚至面临失业窘境;而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。故此,2012年,房地产领域人才流动将加快,具体表现为:中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。

七、房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕。中国房产行业是一个被严重割裂的行业,就房屋这个产品而言,开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程,每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价,与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见,在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下,2012年中国房产行业整合将加剧,部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域,当然,也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。

与此同时,随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧,产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在2012年,中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。

八、房地产领域人才流动加快:中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。今年下半年,在政府调控的大环境下,受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响,各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。2012年,中小房地产公司人员流动频繁,部分低端人才甚至面临失业窘境;而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。故此,2012年,房地产领域人才流动将加快,具体表现为:中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。
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